Teilverkauf im Fokus: Die ehrliche Analyse eines unabhängigen Experten

Der sogenannte Teilverkauf einer Immobilie wird in den letzten Jahren verstärkt beworben – häufig mit Versprechen wie „Liquidität ohne Auszug“ oder „Sofort Geld – Eigentum behalten“. Für viele ältere Eigentümer klingt das zunächst nach einer idealen Lösung. Doch was genau steckt hinter diesem Modell? Und wie ist es im Vergleich zu anderen Optionen wie der Immobilienverrentung oder dem klassischen Verkauf einzuordnen?

Als unabhängige Experten möchten wir eine sachliche und differenzierte Einschätzung geben – fernab von Werbung oder Alarmismus.

Was ist ein Teilverkauf?

Beim Teilverkauf veräußert der Eigentümer einen prozentualen Anteil seiner Immobilie – in der Regel zwischen 10 % und 50 % – an einen Anbieter, meist ein auf Teilverkäufe spezialisiertes Unternehmen. Im Gegenzug erhält der Verkäufer eine Einmalzahlung in entsprechender Höhe. Für die weiterhin bewohnte Immobilie zahlt der Eigentümer ein monatliches Nutzungsentgelt (eine Art Miete) auf den veräußerten Anteil.

Wichtig: Das Eigentum ist nun geteilt – juristisch spricht man von Bruchteils­eigentum. Die Entscheidungsfreiheit des Eigentümers ist ab diesem Zeitpunkt eingeschränkt.

Vorteile des Teilverkaufs

• Schnelle Liquidität, ohne das Zuhause verlassen zu müssen

• Flexibler Anteil wählbar – zwischen 10 % und 50 %

• Verbleib im Haus ohne klassisches Mietverhältnis

• Vertragliche Rückkaufoption (theoretisch möglich, praktisch aber oft teuer)

Diese Vorteile gelten jedoch nur, wenn die vertraglichen Bedingungen transparent, fair und langfristig tragbar sind – was in der Praxis nicht immer der Fall ist.

Risiken und Kostenfallen

Trotz der vermeintlichen Flexibilität birgt der Teilverkauf erhebliche wirtschaftliche und rechtliche Risiken. Hier einige zentrale Punkte, die oft nicht ausreichend kommuniziert werden:

Nutzungsentgelt:

Monatliche Zahlung auf den veräußerten Anteil – häufig zwischen 3 % und 5 % des Teilwerts p. a.

➤ Beispiel: Bei 200.000 € Teilverkauf und 4 % Entgelt: 8.000 € jährlich, also ca. 670 € monatlich.

Wertsteigerungs- bzw. sicherungsklausel:

Bei späterem Gesamtverkauf wird der Gewinn anteilig geteilt – der Anbieter profitiert also zusätzlich von Wertsteigerungen.

Mitspracherechte:

Renovierungen, größere Veränderungen oder ein Verkauf des restlichen Anteils müssen mit dem Miteigentümer abgestimmt werden.

Rückkauf meist teuer:

Die Rückkaufoption ist vertraglich zwar vorgesehen, aber zu einem meist deutlich höheren Preis – inklusive Notarkosten, Gebühren und ggf. Vorfälligkeitsentschädigungen.

Vererbung & Nachfolge:

Erben übernehmen die Verträge – und damit auch die Verpflichtungen (z. B. Nutzungsentgelt). Eine spätere Gesamtlösung wird komplizierter.

Alternative Modelle

1. Wohnrecht bzw. Wohnungsrecht:

In der Regel wird ein unentgetlichtes Wohnrecht, ohne eine monatliche "Miete" vereinbart. Somit wird diese Art transparent und kalkulierbar,

Vorteil: Keine Miete, keine Mitspracherechte Dritter, planbar & notariell gesichert.

2. Rückmietverkauf:

Verkauf mit einer notariell gesicherten Mietvereinbarung unter Ausschluss der Eigenbedarfskündigung für den Käufer und einer vertraglich vereinbarter Miete .

Vorteil: Sicher, flexibel und planbar.

3. Nießbrauch:

Das Nießbrauch ist vergleichbar mit dem o.g. Wohnrecht. Zusätzlich bleiben die begünstigten Personen wirtschaftliche Besitzer und haben somit das Recht die Immobilie zu vermieten.

Fazit: Teilverkauf – genau prüfen, nicht nur versprechen lassen

Der Teilverkauf ist kein grundsätzlich unseriöses Modell – aber er eignet sich nur für sehr spezifische Fälle, in denen die wirtschaftliche Tragfähigkeit und die langfristige Nutzung sorgfältig geprüft wurden. Die tatsächlichen Gesamtkosten liegen oft deutlich höher als zunächst kommuniziert. Für viele Eigentümer stellt die Immobilienverrentung eine transparentere, risikoärmere Alternative dar.

Eine neutrale Beratung und eine wirtschaftlich durchgerechnete Entscheidung sind in jedem Fall zu empfehlen – auch, um langfristig handlungsfähig zu bleiben.

Vereinbaren Sie Ihr unverbindliches und kostenfreies Erstgespräch

Jetzt kostenfrei anfragen