Unabhängig, ob die eigene Immobilie bereits abbezahlt ist oder nicht, die finanziellen Verpflichtungen enden nie. Dazu können unerwartete Ausgaben für zusätzlichen Druck sorgen und die lang gehegten Wünsche wollen auch erfüllt werden. Ein Immobilienverkauf auf Rentenbasis bietet eine Möglichkeit, das monatliche Einkommen zu erhöhen und finanzielle Freiheit zu erlangen. In unserem Artikel beleuchten wir die Leib- und Sofortrente.
Was ist eine Leibrente ?
Die Leibrente gewährt Ihnen eine Zusatzrente, die lebenslang gezahlt wird.
Das Prinzip ist simpel: Sie verkaufen Ihr Immobilie an eine andere Person, die Ihnen im Gegenzug eine Rente auszahlt (die Verrentung der Immobilie). Diese Zahlungen können in monatlichen, quartalsweisen oder jährlichen Intervallen erfolgen. Somit bietet die Leibrente eine lebenslange und regelmäßige Einkommensquelle.
Was ist eine Sofortrente und worin liegt der Unterschied zur Leibrente ?
Die Leibrente und die Sofortrente werden je nach Vereinbarung lebenslang gezahlt und scheinen daher grundsätzlich vergleichbar zu sein. Dennoch weisen sie Unterschiede in folgenden Punkten auf:
Leibrente:
· Rentenzahlung vom Käufer der Immobilie
· Notarielle Vereinbarung
· i.d.R. keine Anpassungen der Renten (Inflationsausgleich)
· Keine Kapitalentnahmen möglich
Sofortrente:
· Rentenzahlung von einem Versicherer
· Käufer bezahlt vollen Kaufpreis (Kein Risiko)
· Jährliche Rentenanpassungen
· Kapitalentnahmen möglich
Rentenzahlung erhalten und wohnen bleiben
Die Leib- bzw. Sofortrente regelt die Form der Auszahlung. Zusätzlich muss das Wohnen gesichert werden. Abhängig von den Wünschen des Eigentümers wird hierzu ein Wohn- bzw. Nießbrauchrecht vereinbart. Das vereinbarte Recht wird notariell festgehalten und zusätzlich im Grundbuch eingetragen. Der Hauptunterschied zwischen den beiden Rechten besteht darin, dass der Verkäufer beim Nießbrauchrecht wirtschaftlicher Besitzer bleibt und daher die Möglichkeit hat, die Immobilie zu vermieten.
Wer trägt die laufenden und außerordentlichen Kosten ?
Beim Wohnungsrecht tragen Sie als Verkäufer lediglich die umlagefähigen Kosten, welche vom Gesetzgeber in der Betriebskostenvereinbarung genau geregelt werden. Für das Nießbrauchrecht empfehlen wir eine netto-basierte Regelung. Diese sieht vor, dass sowohl sämtliche Einnahmen als auch Ausgaben beim Begünstigten verbleiben. Auf diese Weise wird eine klare Vereinbarung getroffen und Sie behalten die Kontrolle über Ihr Eigentum.
Wie berechnet sich die Leibrente ?
Die Rentenhöhe hängt im wesentlichen von folgenden Faktoren ab:
· Immobilienwert
· Wert des Wohn- bzw. Nießbrauchrecht
· Lebenserwartung der begünstigten Person(en)
Der Immobilienwert stellt den Marktwert dar, welcher zum Zeitpunkt des Verkaufs erzielt werden kann. Da die Immobilie zu den höchsten Vermögenswerten zählt, sollte von einer einfachen Schätzung Abstand genommen werden und eine professionelle Marktwertanalyse erstellt werden.
Oft wird der Wert des Wohnrechts durch die Summe der Mieten über die Lebensdauer der begünstigten Person berechnet. Diese einfache Methode berücksichtigt jedoch keine Inflation, Mietanpassungen oder Kapitalwerte und liefert daher ungenaue Ergebnisse. Eine fehlerhafte Berechnung kann dazu führen, dass die Immobilie nicht wie gewünscht vermittelt werden kann. Daher empfehlen wir einen Spezialisten anstelle eines herkömmlichen Maklers.
Die Tabelle für die statistische Lebenserwartung zeigt die Restlebensdauer abhängig vom Alter der begünstigten Person. Diese Informationen dienen als kalkulatorische Grundlage für die Berechnung der Rente oder des Verkaufserlöses. Die Tabelle berücksichtigt bereits eine Unterscheidung zwischen weiblichen und männlichen Personen. Wenn es mehr als einen Berechtigten gibt, muss eine spezielle Berechnung angewendet werden.
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Wie wird die Leibrente versteuert ?
Die Leibrente wird gemäß dem Ertragsanteil besteuert (§ 22 EStG).
Wenn Sie zum Zeitpunkt des Rentenbeginns 65 Jahre alt sind, beträgt der steuerpflichtige Anteil deiner Leibrente 18 Prozent und nimmt mit zunehmendem Alter ab. Um eine maßgeschneiderte Beratung und Berechnung zu erhalten, empfehlen wir Ihnen, sich direkt an Ihren Steuerberater zu wenden.
Welche Risiken sind bei einer Leibrente zu beachten ?
Das potenzielle Risiko muss aus zwei verschiedenen Perspektiven betrachtet werden. Zum einen besteht das Risiko, keine Rentenzahlungen mehr zu erhalten, und zum anderen besteht das Risiko, das Wohn- bzw. Nießbrauchrecht zu verlieren, was zu einem Auszug aus der Immobilie führt.
Berücksichtigen Sie bitte, dass Rentenzahlungen oft über einen Zeitraum von 20 Jahren oder länger erfolgen. Da die Leibrente vom Käufer gezahlt wird, besteht das Risiko, dass die Rentenzahlungen ausbleiben könnten. Die Wahl einer Sofortrente kann bei einem geeigneten Partner und den richtigen Rahmenbedingungen eine höhere Sicherheit bieten.
Des Weiteren besteht bei einer nachrangigen Eintragung des Wohn- bzw. Nießbrauchrechts im Grundbuch das Risiko, dass die Immobilie im schlimmsten Fall zwangsversteigert und das Recht gestrichen wird. Eine erstrangige Eintragung im Grundbuch gewährleistet hingegen eine vollständige Sicherheit des Rechts.
Individuelle Betrachtung und Beratung
Unsere Empfehlung lautet in jedem Fall, eine persönliche und besonders individuelle Beratung in Anspruch zu nehmen. Heimvermögen ist auf dieses Gebiet spezialisiert und bietet kostenfreie Erstgespräche an.
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