Wer übernimmt welche Kosten und was muss geregelt sein ?
Im Vergleich zum Verkauf einer Immobilie ohne bestehende Nutzungsrechte gehen Käufer und Verkäufer beim Verkauf mit Wohn- oder Nießbrauchrecht eine langfristige Geschäftsbeziehung ein. Daher ist es wichtig, im Vorfeld bestimmte Punkte zu klären, um ein reibungsloses Zusammenleben sicherzustellen.
Laufende und außerordentliche Kosten beim Nießbrauch und Wohnrecht
Bei der Gestaltung einer Vereinbarung zum Wohnungsrecht oder Nießbrauch sollten verschiedene Kostenpunkte ausführlich besprochen werden. Obwohl der Gesetzgeber im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) in den §§ 1030 und 1093 bestimmte Regelungen festlegt, haben die Parteien dennoch eine gewisse Gestaltungsfreiheit, um individuelle Wünsche einzubringen und maßgeschneiderte Vereinbarungen zu treffen.
Eine klare Regelung der laufenden Kosten steht dabei an erster Stelle. Es ist wichtig, zwischen „umlagefähigen“ und „nicht umlagefähigen“ Kosten zu unterscheiden. Umlagefähige Kosten sind regelmäßige Ausgaben, die mit dem Besitz der Immobilie oder des Grundstücks verbunden sind und in der Betriebskostenvereinbarung festgelegt werden. Dazu gehören beispielsweise Kosten für Versicherungen, Instandhaltung, Gartenpflege oder Hausmeisterdienste. Nicht umlagefähige Kosten sind hingegen Ausgaben, die nicht regelmäßig anfallen oder nicht direkt mit dem Gebrauch der Immobilie in Verbindung stehen, wie zum Beispiel Kosten für eine Instandhaltungsrücklage oder Verwaltungskosten.
Des Weiteren sollten ggf. Sonderumlagen oder Sanierungskosten eindeutig festgelegt werden. Angesichts der stetig verschärften Vorgaben und Pflichten für energetische Sanierungen durch die Bundesregierung ist es von großer Bedeutung, diesen Aspekt ausführlich zu besprechen. Je nach energetischem Zustand der Immobilie können mit diesen Maßnahmen hohe Kosten verbunden sein. In einigen Fällen können bereits beim Wechsel des Eigentümers bestimmte Sanierungspflichten verbindlich festgelegt sein.
Um Missverständnisse zu vermeiden und eine klare Vereinbarung zu treffen, ist es ratsam, die genannten Kostenpunkte ausführlich zu besprechen und in der Vereinbarung klar zu definieren. Es kann auch hilfreich sein, eine professionelle Beratung durch einen Immobilienexperten in Anspruch zu nehmen, um sicherzustellen, dass alle relevanten Aspekte berücksichtigt werden und die Vereinbarung den individuellen Bedürfnissen und Wünschen entspricht.
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Wieviel Gestaltungsfreiraum habe ich in und an der Immobilie?
Es ist von grundlegender Bedeutung, das Wohnungsrecht und das Nießbrauchrecht voneinander zu unterscheiden. Das Wohnungsrecht schafft eine ähnliche Situation wie zwischen Mieter und Vermieter, während der Inhaber des Nießbrauchrechts weiterhin wirtschaftlicher Eigentümer bleibt und als „Herr im Haus“ beginnt. Dies bedeutet jedoch nicht, dass es keine Pflichten oder Rahmenbedingungen gibt. Das Nießbrauchrecht gewährt dem Nießbraucher gewisse Rechte, es ist jedoch kein Freifahrtschein.
Gemäß der individuellen Vereinbarung kann der Nießbraucher Änderungen an der Immobilie vornehmen, sofern sie mindestens werterhaltend oder sogar werterhöhend sind. Die genaue Definition von „werterhaltend“ oder „werterhöhend“ ist nicht immer eindeutig und kann Auslegungsspielraum bieten. Aus diesem Grund empfehlen wir eine offene Kommunikation auf Augenhöhe zwischen den Parteien, um mögliche Missverständnisse zu vermeiden und sicherzustellen, dass beide Seiten davon profitieren.
Es ist ratsam, im Vorfeld der Vereinbarung alle Einzelheiten und Bedingungen des Nießbrauchrechts gründlich zu besprechen und schriftlich festzuhalten. Dadurch können potenzielle Streitigkeiten vermieden werden. Eine klare und verständliche Kommunikation zwischen den Parteien ist entscheidend, um ein harmonisches Zusammenleben und eine langfristig erfolgreiche Vereinbarung zu gewährleisten.
Ein Beispiel zur Veranschaulichung: Der Inhaber des Nießbrauchrechts plant auf eigene Kosten, die Pergola zu erneuern und hat dafür ein bestimmtes Budget. Nach Ablauf des Nießbrauchs übernimmt der juristische Eigentümer die Pergola und stockt das Budget auf seine Kosten auf. Auf diese Weise hat der Nießbraucher eine hochwertige Pergola, die er nutzen kann, ohne sein Budget zu überschreiten, während der juristische Eigentümer diese hochwertige Pergola übernimmt, ohne die vollen Kosten tragen zu müssen.
Der Teufel steckt im Detail
Bei Diskussionen über den Verkauf mit Nießbrauchrecht ist es üblich, sich auf finanzielle Aspekte sowie Rechte und Pflichten zu konzentrieren. Es kann jedoch sinnvoll sein, auch vermeintlich weniger wichtige Themen genauer zu betrachten, wie zum Beispiel das Vermietungsrecht im Zusammenhang mit dem Nießbrauch.
Eine offene Kommunikation und eine gründliche Planung können hierbei beidseitige Vorteile bieten. Es besteht die Möglichkeit, dass der Nießbrauchnehmer einen Teil der Immobilie vermieten und dadurch zusätzliche Einnahmen generieren kann. Durch eine klare Vereinbarung und eine sorgfältige Planung im Voraus können beide Parteien davon profitieren. Der Nießbrauchnehmer erhält zusätzliche Einnahmen, während der rechtliche Eigentümer die Gewissheit hat, dass das Vermietungsrecht im Rahmen der getroffenen Vereinbarung ausgeübt wird.
Indem solche vermeintlich nachrangigen Themen miteinbezogen und offen besprochen werden, können potenzielle Missverständnisse vermieden und eine Win-Win-Situation geschaffen werden, in der beide Parteien von der Vereinbarung profitieren.
Sehen wir uns den Vorteil für den Nießbraucher einmal an:
Wenn der Nießbraucher die Immobilie nicht mehr selbst nutzt, hat er das Recht, diese zu vermieten. In diesem Fall besteht die Möglichkeit, einen professionellen Makler mit der Vermietung zu beauftragen, was jedoch mit zusätzlichen Kosten verbunden sein kann. Andernfalls müssen alle relevanten Unterlagen transparent aufbereitet und voraussichtlich digitalisiert werden. Oftmals werden Fotos von der Immobilie gemacht und eine Anzeige erstellt, um potenzielle Mieter anzusprechen. Es ist notwendig, qualifizierte Anfragen zu bearbeiten und Besichtigungen zu planen. Schließlich sollte ein rechtssicherer Mietvertrag erstellt werden. Darüber hinaus müssen weitere belastbare Angaben und Nachweise, wie beispielsweise der Energieausweis, erstellt und vorgelegt werden.
Wenn jedoch der Nießbraucher die Immobilie an den juristischen Eigentümer vermietet, fallen Anzeigen, Besichtigungen und die damit verbundene Organisation an. Der juristische Eigentümer besitzt bereits alle relevanten Unterlagen und ist mit der Immobilie vertraut. Dies vereinfacht den Prozess erheblich und erleichtert beiden Parteien Zeit und Aufwand.
Was hat der juristische Eigentümer davon?
Das Ende des Nießbrauchers hat keinen Einfluss auf den Mietvertrag, den der Nießbraucher abgeschlossen hat. Das bedeutet, dass der juristische Eigentümer den vom Nießbraucher ausgewählten Mieter zu denselben Konditionen übernimmt. In einigen Fällen kann die Miete möglicherweise zu niedrig sein oder der Mieter erfüllt nicht die gewünschte Bonität. Durch das Vormietrecht und die Untervermietung kann der juristische Eigentümer direkt vom Nießbraucher mieten und zu den vereinbarten Bedingungen weitervermieten. Dadurch hat er die Möglichkeit, sich „seinen“ Mieter direkt auszusuchen.
Es ist wichtig, das Vormietrecht im Detail festzulegen und die Rahmenbedingungen zu definieren, unter denen der juristische Eigentümer das Vormietrecht nutzen darf und wie lange er dafür Zeit hat. In der Regel wird die Anmietung zu einer „ortsüblichen Miete“ für einen Zeitraum von 3 Monaten notariell festgehalten, basierend auf Erfahrungswerten. Diese Vereinbarungen bieten Klarheit und Rechtssicherheit für beide Parteien.
Im Mittelpunkt aller Überlegungen stehen die individuellen Wünsche und Voraussetzungen des Eigentümers. Da diese so vielfältig sind wie wir Menschen selbst, ist eine ganzheitliche und unabhängige Beratung unserer Ansicht nach der erste und wichtigste Schritt. Um dies sicherzustellen, bieten wir mit Heimvermögen nicht nur ein Modell, sondern greifen auf unser gesamtes Portfolio zurück. Im nächsten Schritt erhält der Eigentümer eine professionelle Wertermittlung und einen umfassenden Überblick über alle Modelle. Anschließend gilt es, die Vor- und Nachteile sowie die Rechte und Pflichten abzuwägen, um die richtige Entscheidung zu treffen. Wir stehen Ihnen während dieses Prozesses beratend zur Seite. Unsere Leistung bleibt bis zum Erfolgsfall kostenfrei und unverbindlich.
Wir laden Sie herzlich dazu ein, eine unverbindliche Beratung mit uns zu vereinbaren.
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